博弈的交易实盘

Amoresvoce
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Re: 博弈的交易实盘

#181

帖子 Amoresvoce » 2019年 1月 03日 17:56

博弈 写了:
2019年 1月 01日 11:53
【2018年报】
http://blog1.jyzzj.online/?p=2768

我文章先发在blog,然后复制黏贴到雪球一份,那边的图文格式都能保,而复制到论坛的话,得重新编辑,所以经常就偷懒贴个链接。
为啥感觉后半年资金曲线波动变大了呢?

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博弈
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Re: 博弈的交易实盘

#182

帖子 博弈 » 2019年 1月 03日 19:55

Amoresvoce 写了:
2019年 1月 03日 17:56
为啥感觉后半年资金曲线波动变大了呢?
是的,下半年股权增持了一倍。
今年波动会更大

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博弈
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Re: 博弈的交易实盘

#183

帖子 博弈 » 2019年 1月 03日 19:59

新年大礼包,apple调低业绩指引。因中国人从18年4季度开始,不买iphone了。

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dapanji
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Re: 博弈的交易实盘

#184

帖子 dapanji » 2019年 1月 04日 10:07

博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊?

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博弈
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Re: 博弈的交易实盘

#185

帖子 博弈 » 2019年 1月 04日 12:08

dapanji 写了:
2019年 1月 04日 10:07
博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊?
这问题大,而且一两年变数也大,我只能说说自己买地产股的情况吧。
我买了9个地产股做组合,一共占总资金9%。主要两个商业模式,一个是开发,借钱-拿地-造房子卖。另一个是出租。从长期角度看,这两个模式抗通胀都很厉害,我觉得是很好的商业模式。做开发的,借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;拿了很多地,地在升值。做出租的,主要是卡个位置,大城市里的好位置是稀缺的,租金随着通胀上涨,好位置的地价也在上涨。
我没择时,一共就打算买这点,一次就买好了。也没择股,做了个组合。这个态度就是说一两年情况我是没能力判断的。但是我觉得买地产股比买房子好,和做开发的比,买房的周转率负债率比不上,和做出租的比,买房的位置和租金也比不上。凡是有亲戚朋友问我怎么看房价什么的问题,我都建议他们没买房的可以考虑租房+地产股。已经有房子住的也不要再买房子,买地产股。

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Re: 博弈的交易实盘

#186

帖子 dapanji » 2019年 1月 07日 11:34

博弈 写了:
2019年 1月 04日 12:08
dapanji 写了:
2019年 1月 04日 10:07
博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊?
这问题大,而且一两年变数也大,我只能说说自己买地产股的情况吧。
我买了9个地产股做组合,一共占总资金9%。主要两个商业模式,一个是开发,借钱-拿地-造房子卖。另一个是出租。从长期角度看,这两个模式抗通胀都很厉害,我觉得是很好的商业模式。做开发的,借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;拿了很多地,地在升值。做出租的,主要是卡个位置,大城市里的好位置是稀缺的,租金随着通胀上涨,好位置的地价也在上涨。
我没择时,一共就打算买这点,一次就买好了。也没择股,做了个组合。这个态度就是说一两年情况我是没能力判断的。但是我觉得买地产股比买房子好,和做开发的比,买房的周转率负债率比不上,和做出租的比,买房的位置和租金也比不上。凡是有亲戚朋友问我怎么看房价什么的问题,我都建议他们没买房的可以考虑租房+地产股。已经有房子住的也不要再买房子,买地产股。
大部分的逻辑我认同。
但是前面这个观点:“做开发的,借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;拿了很多地,地在升值。”
和后面的房子只租不买,是不是有点矛盾呢?

这里拆成两个小观点:
1、借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;
2、拿了很多地,地在升值。
观点1基本上认可,观点2的问题在于如果地不再升值呢?那么,借来的钱买的资产,收益率赶不上利息支出,实际上也在贬值。

所以和普通民众遇到的问题也是一样的,涉及到借钱买来的资产,估值如何?如果溢价太高,实际上不赚钱,加上利息可能双重亏。当然,地产商买地的成本要比市民买房子的成本要低很多,长期看升值的可能性还是比较大。但是没开发出来卖的话,还有现金流的问题。

总的来说,目前买好的房地产股比买房子好,我是认同的。但上面我提到的这个问题,你觉得有什么地方会有逻辑问题?

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Re: 博弈的交易实盘

#187

帖子 博弈 » 2019年 1月 07日 21:47

dapanji 写了:
2019年 1月 07日 11:34
博弈 写了:
2019年 1月 04日 12:08
dapanji 写了:
2019年 1月 04日 10:07
博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊?
这问题大,而且一两年变数也大,我只能说说自己买地产股的情况吧。
我买了9个地产股做组合,一共占总资金9%。主要两个商业模式,一个是开发,借钱-拿地-造房子卖。另一个是出租。从长期角度看,这两个模式抗通胀都很厉害,我觉得是很好的商业模式。做开发的,借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;拿了很多地,地在升值。做出租的,主要是卡个位置,大城市里的好位置是稀缺的,租金随着通胀上涨,好位置的地价也在上涨。
我没择时,一共就打算买这点,一次就买好了。也没择股,做了个组合。这个态度就是说一两年情况我是没能力判断的。但是我觉得买地产股比买房子好,和做开发的比,买房的周转率负债率比不上,和做出租的比,买房的位置和租金也比不上。凡是有亲戚朋友问我怎么看房价什么的问题,我都建议他们没买房的可以考虑租房+地产股。已经有房子住的也不要再买房子,买地产股。
大部分的逻辑我认同。
但是前面这个观点:“做开发的,借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;拿了很多地,地在升值。”
和后面的房子只租不买,是不是有点矛盾呢?

这里拆成两个小观点:
1、借了很多钱,钱在贬值,相当于以后要还得少了;
2、拿了很多地,地在升值。
观点1基本上认可,观点2的问题在于如果地不再升值呢?那么,借来的钱买的资产,收益率赶不上利息支出,实际上也在贬值。

所以和普通民众遇到的问题也是一样的,涉及到借钱买来的资产,估值如何?如果溢价太高,实际上不赚钱,加上利息可能双重亏。当然,地产商买地的成本要比市民买房子的成本要低很多,长期看升值的可能性还是比较大。但是没开发出来卖的话,还有现金流的问题。

总的来说,目前买好的房地产股比买房子好,我是认同的。但上面我提到的这个问题,你觉得有什么地方会有逻辑问题?
我说的是没房而想买房的,可以考虑用买地产股+租房代替,不是说只租不买。
你提到地不升值。这个是风险,开发商当然可能亏钱,但不是商业模式上有问题。

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#188

帖子 dapanji » 2019年 1月 08日 13:41

嗯,商业模式本身是没问题的。
但具体到不同情景下,会对盈利能力产生不同影响。
比如现在高楼价高地价低成交量,我认为开发商周转压力挺大的。
但是这种情况再映射到股价,说不定估值比较低反而有吸引力。

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#189

帖子 博弈 » 2019年 1月 11日 17:02

dapanji 写了:
2019年 1月 08日 13:41
嗯,商业模式本身是没问题的。
但具体到不同情景下,会对盈利能力产生不同影响。
比如现在高楼价高地价低成交量,我认为开发商周转压力挺大的。
但是这种情况再映射到股价,说不定估值比较低反而有吸引力。
我不觉得现在有多低估,地产公司管理层人员素质低,要考虑到他们乱投资乱搞多元化,没钱时候借高利贷,可能搞配股融资,暗地里利益输送,权钱交易法律风险等等的

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Re: 博弈的交易实盘

#190

帖子 博弈 » 2019年 1月 11日 17:05


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