博弈的交易实盘

[Amoresvoce]

【2018年报】
http://blog1.jyzzj.online/?p=2768

我文章先发在blog，然后复制黏贴到雪球一份，那边的图文格式都能保，而复制到论坛的话，得重新编辑，所以经常就偷懒贴个链接。

为啥感觉后半年资金曲线波动变大了呢？

[博弈]

为啥感觉后半年资金曲线波动变大了呢？

是的，下半年股权增持了一倍。
今年波动会更大

[博弈]

新年大礼包，apple调低业绩指引。因中国人从18年4季度开始，不买iphone了。

[dapanji]

博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊？

[博弈]

博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊？

这问题大，而且一两年变数也大，我只能说说自己买地产股的情况吧。
我买了9个地产股做组合，一共占总资金9%。主要两个商业模式，一个是开发，借钱-拿地-造房子卖。另一个是出租。从长期角度看，这两个模式抗通胀都很厉害，我觉得是很好的商业模式。做开发的，借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；拿了很多地，地在升值。做出租的，主要是卡个位置，大城市里的好位置是稀缺的，租金随着通胀上涨，好位置的地价也在上涨。
我没择时，一共就打算买这点，一次就买好了。也没择股，做了个组合。这个态度就是说一两年情况我是没能力判断的。但是我觉得买地产股比买房子好，和做开发的比，买房的周转率负债率比不上，和做出租的比，买房的位置和租金也比不上。凡是有亲戚朋友问我怎么看房价什么的问题，我都建议他们没买房的可以考虑租房+地产股。已经有房子住的也不要再买房子，买地产股。

[dapanji]

博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊？

这问题大，而且一两年变数也大，我只能说说自己买地产股的情况吧。
我买了9个地产股做组合，一共占总资金9%。主要两个商业模式，一个是开发，借钱-拿地-造房子卖。另一个是出租。从长期角度看，这两个模式抗通胀都很厉害，我觉得是很好的商业模式。做开发的，借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；拿了很多地，地在升值。做出租的，主要是卡个位置，大城市里的好位置是稀缺的，租金随着通胀上涨，好位置的地价也在上涨。
我没择时，一共就打算买这点，一次就买好了。也没择股，做了个组合。这个态度就是说一两年情况我是没能力判断的。但是我觉得买地产股比买房子好，和做开发的比，买房的周转率负债率比不上，和做出租的比，买房的位置和租金也比不上。凡是有亲戚朋友问我怎么看房价什么的问题，我都建议他们没买房的可以考虑租房+地产股。已经有房子住的也不要再买房子，买地产股。

大部分的逻辑我认同。
但是前面这个观点：“做开发的，借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；拿了很多地，地在升值。”
和后面的房子只租不买，是不是有点矛盾呢？

这里拆成两个小观点：
1、借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；
2、拿了很多地，地在升值。
观点1基本上认可，观点2的问题在于如果地不再升值呢？那么，借来的钱买的资产，收益率赶不上利息支出，实际上也在贬值。

所以和普通民众遇到的问题也是一样的，涉及到借钱买来的资产，估值如何？如果溢价太高，实际上不赚钱，加上利息可能双重亏。当然，地产商买地的成本要比市民买房子的成本要低很多，长期看升值的可能性还是比较大。但是没开发出来卖的话，还有现金流的问题。

总的来说，目前买好的房地产股比买房子好，我是认同的。但上面我提到的这个问题，你觉得有什么地方会有逻辑问题？

[博弈]

博弈对中国房地产未来一两年怎么看啊？

这问题大，而且一两年变数也大，我只能说说自己买地产股的情况吧。
我买了9个地产股做组合，一共占总资金9%。主要两个商业模式，一个是开发，借钱-拿地-造房子卖。另一个是出租。从长期角度看，这两个模式抗通胀都很厉害，我觉得是很好的商业模式。做开发的，借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；拿了很多地，地在升值。做出租的，主要是卡个位置，大城市里的好位置是稀缺的，租金随着通胀上涨，好位置的地价也在上涨。
我没择时，一共就打算买这点，一次就买好了。也没择股，做了个组合。这个态度就是说一两年情况我是没能力判断的。但是我觉得买地产股比买房子好，和做开发的比，买房的周转率负债率比不上，和做出租的比，买房的位置和租金也比不上。凡是有亲戚朋友问我怎么看房价什么的问题，我都建议他们没买房的可以考虑租房+地产股。已经有房子住的也不要再买房子，买地产股。

大部分的逻辑我认同。
但是前面这个观点：“做开发的，借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；拿了很多地，地在升值。”
和后面的房子只租不买，是不是有点矛盾呢？

这里拆成两个小观点：
1、借了很多钱，钱在贬值，相当于以后要还得少了；
2、拿了很多地，地在升值。
观点1基本上认可，观点2的问题在于如果地不再升值呢？那么，借来的钱买的资产，收益率赶不上利息支出，实际上也在贬值。

所以和普通民众遇到的问题也是一样的，涉及到借钱买来的资产，估值如何？如果溢价太高，实际上不赚钱，加上利息可能双重亏。当然，地产商买地的成本要比市民买房子的成本要低很多，长期看升值的可能性还是比较大。但是没开发出来卖的话，还有现金流的问题。

总的来说，目前买好的房地产股比买房子好，我是认同的。但上面我提到的这个问题，你觉得有什么地方会有逻辑问题？

我说的是没房而想买房的，可以考虑用买地产股+租房代替，不是说只租不买。
你提到地不升值。这个是风险，开发商当然可能亏钱，但不是商业模式上有问题。

[dapanji]

嗯，商业模式本身是没问题的。
但具体到不同情景下，会对盈利能力产生不同影响。
比如现在高楼价高地价低成交量，我认为开发商周转压力挺大的。
但是这种情况再映射到股价，说不定估值比较低反而有吸引力。

[博弈]

嗯，商业模式本身是没问题的。
但具体到不同情景下，会对盈利能力产生不同影响。
比如现在高楼价高地价低成交量，我认为开发商周转压力挺大的。
但是这种情况再映射到股价，说不定估值比较低反而有吸引力。

我不觉得现在有多低估，地产公司管理层人员素质低，要考虑到他们乱投资乱搞多元化，没钱时候借高利贷，可能搞配股融资，暗地里利益输送，权钱交易法律风险等等的

[博弈]

【20190111】
https://blog1.jyzzj.online/?p=2809